Prix de l’immobilier sur le Bassin d’Arcachon : ce que disent les ventes réelles
Prix médians au m² des maisons et appartements dans les dix communes du Bassin d’Arcachon, calculés à partir des ventes réellement signées de 2023 à 2025.
Les annonces affichent des prix demandés. Les notaires, eux, enregistrent des prix signés. Depuis 2019, l’État publie l’ensemble de ces ventes dans la base des Demandes de valeurs foncières (DVF). Nous avons repris les ventes de maisons et d’appartements des dix communes du Bassin, de janvier 2023 à décembre 2025, pour en tirer une image fidèle du marché.
Les prix médians, commune par commune
Le prix médian est celui qui partage les ventes en deux moitiés : la moitié des biens s’est vendue plus cher, l’autre moitié moins cher. Il résiste mieux qu’une moyenne aux quelques ventes exceptionnelles.
| Commune | Maisons (€/m²) | Ventes | Appartements (€/m²) | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Lège-Cap-Ferret | 10 170 | 361 | 9 810 | 100 |
| Arcachon | 8 330 | 315 | 7 870 | 927 |
| La Teste-de-Buch (dont Pyla) | 5 240 | 774 | 4 890 | 409 |
| Andernos-les-Bains | 5 130 | 501 | 5 530 | 175 |
| Arès | 4 950 | 262 | 4 820 | 80 |
| Gujan-Mestras | 4 850 | 678 | 4 240 | 200 |
| Lanton | 4 680 | 199 | 4 090 | 82 |
| Le Teich | 4 380 | 193 | 3 870 | 104 |
| Audenge | 3 910 | 217 | 3 700 | 162 |
| Biganos | 3 610 | 249 | 3 640 | 86 |
Source : DVF, ventes d’un seul logement de janvier 2023 à décembre 2025. Calcul Agence Première Ligne.
Une presqu’île, deux marchés
Lège-Cap-Ferret affiche la médiane la plus élevée du Bassin, mais ce chiffre cache un écart considérable. Sur la même période, les maisons vendues dans la moitié sud de la presqu’île — du Canon à la pointe — atteignent une médiane d’environ 16 000 €/m², contre environ 7 500 €/m² dans la moitié nord, de Lège aux Jacquets.
Autrement dit : parler du « prix du Cap Ferret » n’a pas grand sens. Le village, la distance à l’eau et la vue font davantage le prix que la commune.
Pyla, noyé dans la moyenne de La Teste
Pyla-sur-Mer n’est pas une commune : il fait partie de La Teste-de-Buch, qui comprend aussi le centre de La Teste et Cazaux. La médiane communale (5 240 €/m² pour les maisons) ne reflète donc pas le prix d’une villa de Pyla, qui se situe le plus souvent bien au-dessus.
Ce que ces chiffres ne disent pas
- Les biens d’exception sortent des statistiques. Une villa en première ligne se vend rarement : quelques ventes par an, parfois aucune dans un village donné. Son prix dépend de la vue, de l’accès à l’eau, du terrain et de l’architecture bien plus que d’une médiane.
- Une médiane bouge avec le type de biens vendus. Si une année compte davantage de petites maisons de Lège, la médiane de la commune baisse sans que les prix aient baissé.
- Les ventes hors marché sont incluses, mais pas les biens retirés de la vente faute d’acquéreur.
Et votre bien ?
Notre estimation en ligne utilise ces mêmes ventes, mais en ne retenant que celles qui sont proches de votre adresse et de surface comparable. Elle donne une première fourchette en deux minutes. Pour un bien d’exception, rien ne remplace la visite d’un conseiller : contactez notre agence du Cap Ferret ou celle de Pyla-sur-Mer.
