Prix de l’immobilier à Pyla-sur-Mer : ce que disent les ventes réelles
Prix au m², prix de vente médian, nombre de ventes au-delà de 2 M€ : le marché des villas de Pyla-sur-Mer analysé à partir des ventes signées de 2023 à 2025.
Pyla-sur-Mer n’a pas de statistiques à son nom : ce n’est pas une commune, mais un quartier de La Teste-de-Buch, qui compte aussi le centre de La Teste et Cazaux. Les chiffres « officiels » de la commune mélangent donc une maison de ville du centre et une villa sous les pins face au Banc d’Arguin.
Nous avons repris une à une les ventes réellement signées chez le notaire, publiées par l’État dans la base des Demandes de valeurs foncières (DVF), de janvier 2023 à décembre 2025, et n’avons gardé que celles situées dans le secteur de Pyla.
Les chiffres clés
| Pyla-sur-Mer | Reste de La Teste-de-Buch | |
|---|---|---|
| Maisons vendues | 92 | 682 |
| Prix médian au m² (maisons) | 13 390 € | 5 000 € |
| Prix de vente médian (maisons) | 1,5 M€ | 450 000 € |
| Surface médiane | 111 m² | 92 m² |
| Terrain médian | 845 m² | 590 m² |
Source : DVF, ventes d’un seul logement de janvier 2023 à décembre 2025. Secteur de Pyla délimité d’après la position des ventes. Calcul Agence Première Ligne.
Le prix au m² d’une maison à Pyla est plus de deux fois et demie celui du reste de la commune. Il dépasse aussi la médiane d’Arcachon (8 330 €/m²) et celle de Lège-Cap-Ferret dans son ensemble (10 170 €/m²). Seule la moitié sud de la presqu’île du Cap Ferret, autour de 16 000 €/m², fait nettement mieux.
Un marché de villas, et de villas chères
Sur ces trois années, 79 des 92 maisons vendues à Pyla l’ont été à plus d’un million d’euros, et 24 à plus de deux millions. Pour comparaison, le reste de La Teste n’a enregistré aucune vente de maison au-delà de deux millions sur la même période.
Les appartements, eux, sont rares : 18 ventes en trois ans, à une médiane d’environ 8 700 €/m². La surface médiane vendue est de 55 m².
Les prix baissent-ils ?
La médiane des maisons est passée d’environ 14 700 €/m² en 2023 à 13 500 € en 2024, puis 12 500 € en 2025. Il faut lire ces chiffres avec prudence : une trentaine de ventes par an suffit à faire bouger une médiane, selon que l’année a compté davantage de villas sur la dune ou de maisons en retrait.
Ce qui a surtout changé, c’est le nombre de très grandes signatures : 7 ventes au-delà de 20 000 €/m² en 2023, 4 en 2024, 2 en 2025. Avec si peu de ventes, impossible de dire si ces biens se vendent moins cher ou s’ils se sont simplement moins vendus. Les propriétaires de villas d’exception, souvent sans contrainte de calendrier, préfèrent parfois attendre plutôt que baisser leur prix.
Ce qui fait le prix d’une villa à Pyla
- La vue et l’accès à l’eau. Une villa en première ligne, avec accès à la plage, se vend bien au-dessus d’une maison comparable à quelques rues de là. Les 10 % de ventes les plus chères dépassent 21 000 €/m².
- Le terrain. Le terrain médian dépasse 800 m², et une vente de maison sur six porte sur plus de 1 000 m². Ces grandes parcelles boisées sont très recherchées.
- L’architecture. Les villas anciennes de style basque ou balnéaire, bien entretenues, ont une clientèle fidèle.
- La proximité de la dune et du Moulleau, pour les commerces et la vie à pied l’été.
Et votre bien ?
Notre estimation en ligne utilise ces mêmes ventes, en ne retenant que celles proches de votre adresse et de surface comparable. Elle donne une première fourchette en deux minutes. Pour une villa de Pyla, où chaque bien est singulier, rien ne remplace la visite d’un conseiller : notre agence du boulevard de l’Océan vous reçoit du lundi au samedi.
